Разъяснение положений Федерального закона 217-ФЗ от 29.07.2017г. "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ.

29.07.2017 был принят новый Федеральный закон No 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который устанавливает новые правила создания и функционирования ТСН (Товарищества собственников недвижимости) в форме СНТ, ОНТ.

Далее речь пойдет о товариществах, которые ранее созданы по типу СНТ, ОНТ, кооператива ДНП, ДНТ и до 2019 года регулировались Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Что нового предусмотрено Федеральным законом N 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»?

Рассмотрим основные изменения, которые являются наиболее существенными.

ЧТО ОТМЕНИЛИ?

Федеральный закон No 66-ФЗ утратил силу с 01 января 2019 года. С 2019 года садоводческие и огороднические товарищества будут регулироваться Законом 217-ФЗ;

Отменили ДНТ, как организационно-правовую форму, отменили ДНП, как кооператив, и в законах оставили только две формы объединений: СНТ и ОНТ, как виды товарищества собственников недвижимости ТСН по ГК РФ  (см. статью 4 Закона 217-ФЗ);

Отменили обязанность лично участвовать во всех проводимых общих собраниях, ввели возможность очно-заочного голосования путем авторизованных операторов обработки персональных данных;

Отменили право членов (участников - учредителей) товарищества определять размер платы для членов товарищества и индивидуальных садоводов; теперь все расходы и тарифы должны утверждаться на общем собрании всех собственников;

Юридические лица теперь не могут быть членами ТСН по типу СНТ и ОНТ (часть 1 ст. 12 Закона 217-ФЗ);

Председатель правления или учредители не смогут самостоятельно выбирать, в каком банке открыть расчетный счет на ТСН, и решение об открытии и закрытии банковских счетов может принять только общее собрание членов (пункт 8 части 1 ст. 17 Закона 217-ФЗ);

Отменили возможность наличных расчетов;

Отменили вступительный взнос, сократили виды взносов;

Такая форма проведения общего собрания, как собрание уполномоченных исключена;

Отменили наличие собственности на общее имущество и земельные участки общего назначения у частных и юридических лиц в единоличной собственности.

ЧТО НОВОГО?

1. В законе даются определения некоторым объектам (например, садовый земельный участок, садовый дом, имущество общего пользования, земельные участки общего назначения).
2. Запретили создавать несколько ТСН (по типу СНТ) в рамках одной территории, если ее границы утверждены проектной документацией. Одно СНТ может образовать только одно объединение.
3. Ввели новое минимальное количество учредителей не менее 7 человек. При этом решение о создании такого ТСН принимается единогласно (100% голосов). Если в товариществе менее 7 членов, оно подлежит ликвидации.
4. Количество членов правления товарищества не может быть менее трех человек и но не более пяти процентов от общего числа членов садоводства;
5. Председатель правления не может выдать доверенность с правом передоверия (п. 6части 1 ст. 19 Закона 217-ФЗ);
6. Ввели очно-заочное голосование для принятия решений на общих собраниях, определена возможность проведения тайного голосования;
7. Улучшилось положение индивидуальных садоводов (собственников, не являющихся членами товарищества). Индивидуальные садоводы теперь не только формируют и утверждают смету наравне со всеми, но и несут такое же бремя содержания общего имущества, как и члены товарищества (ранее по 66-ФЗ индивидуальный садовод мог не платить целевые взносы). В этом плане СНТ по возмещению расходов и затрат приблизили к ТСЖ в многоквартирном доме. Теперь членство в товариществе влияет только на принятие некоторых управленческих решений. Права у членов СНТ и индивидуальных садоводов теперь будут практически равные. Теперь индивидуальные садоводы имеют право не только присутствовать на общих собраниях, но и голосовать по отдельным вопросам на общем собрании членов товарищества, а именно:
   7.1 принимать решение о приобретении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;
   7.2 принимать решение по распоряжению всем общим имуществом, начиная от земельных участков, заканчивая шлагбаумами и видеокамерами;
   7.3 определять порядок пользования общим имуществом;
   7.4 принимать решения о передаче недвижимости общего пользования в общую долевую собственность, или в собственность муниципальной власти, или в собственность государства (субъекта РФ);
   7.5 определять размер и срок внесения взносов, порядок расходования целевых взносов,
   7.6  определять плату - за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом (проще говоря, смету доходов и расходов теперь определяют не члены товарищества, а все собственники недвижимости), и теперь все эти вопросы будут решаться квалифицированным большинством (2/3 от участников собрания);
   7.7  утверждать финансово-экономическое обоснование размера всех взносов, то есть голосовать за правомерность расходов.
8. Регламентирован порядок ведения садоводства без создания товарищества (ст. 6 Закона 217-ФЗ);
9. В части 7 ст. 10 Закона 217-ФЗ указали однозначно, что учредители Товарищества собственников недвижимости (ТСН) по типу СНТ или ОНТ являются членами такого товарищества после его создания.
10. Максимальный срок полномочий правления и председателя правления продлили с двух до пяти лет (часть 5 ст. 16 Закона 217-ФЗ). При этом возможно досрочное переизбрание правления и председателя в любой момент;
11. Устранили еще один пробел в законодательстве. Ранее в законе отсутствовало указание о том, кто управляет товариществом в период между окончанием полномочий одного правления и избрания нового. Теперь закон говорит об этом прямо: «Лица, избранные в исполнительные органы товарищества, продолжают осуществлять свои полномочия до избрания новых исполнительных органов товарищества» (часть 6 ст. 16 Закона 217-ФЗ);
12. Расширен круг вопросов, для принятия которых требуется квалифицированное большинство голосов (2/3 от числа участников собрания), а именно:
    12.1 изменение устава товарищества;
    12.2  избрание органов товарищества (председателя товарищества, членов правления товарищества), ревизионной комиссии (ревизора), досрочное прекращение их полномочий;
    12.3 определение условий,на которых осуществляется оплата труда всех работников по трудовым договорам;
    12.4 принятие решения о приобретении товариществом земельных участков;
    12.5 принятие решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, и порядке его использования;
    12.6 принятие решения о передаче недвижимости общего пользования в общую долевую собственность,
    12.7 принятие решения о передаче недвижимости общего пользования в собственность муниципальной власти, или в собственность государства (субъекта РФ);
    12.8 распределение образованных на основании утвержденной документации по планировке территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества;
    12.9 утверждение приходно-расходной сметы товарищества и принятие решения о ее исполнении;
    12.11 определение размера и срока внесения различных взносов;
    12.12 принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
    12.13 утверждение финансово-экономического обоснования размера взносов.
13. Закон предусматривает новые способы уведомления членов ТСН о проводимых собраниях и их итогах, а именно (части 13 и 14 ст. 17 Закона 217-ФЗ):
    13.1  заказным письмом почтой РФ на адрес регистрации члена ТСН;
    13.2. на сайте ТСН (при его наличии);
    13.3  на информационном щите;
    13.4  в СМИ субъекта РФ,
    13.5  средствами электронной связи, (при наличии электронного адреса уведомление направляется только в форме электронного сообщения, таким образом, на федеральном уровне признали надлежащим уведомление по электронной почте, а раньше это было только в уставах отдельных товариществ).  
14. Как и раньше, уведомлять о проведении собрания нужно не позднее, чем за 14 дней до его начала. Частью 17 статьи 17 Закона 217-ФЗ определено, что не позднее чем за 7 дней инициаторы собрания должны довести до общего сведения (разместить или разослать) все материалы, по которым будут приниматься решения на общем собрании;
15. Протокол каждого общего собрания членов должен быть подписан всеми членами этого ТСН, которые участвовали в собрании (часть 25 ст. 17 Закона 217-ФЗ).
16. В правление могут входить лица, не являющиеся членами товарищества, но являющиеся частными собственниками на территории Товарищества.
17. На садовых участках в СНТ теперь с 2019 года можно строить капитальные строения, в том числе жилые дома, а на огородных участках в ОНТ могут быть размещены только некапитальные постройки. К планировке и застройке территории садоводства предъявляются определенные требования (СНиП 30-02-97 от 2011 года). На садовом же участке в составе СНТ законодательство разрешает строительство капитального жилого дома, и на него можно будет оформить право собственности, прописаться в нем и соответственно платить за него налоги.
18. СНТ (садоводческое товарищество), при соблюдении определенных условий, может преобразоваться в коттеджный поселок, т.е. стать уже не садоводами и огородниками, а товариществом собственников недвижимости. Для такой реорганизации СНТ должно выполнить следующие условия:
    18.1 СНТ должно находиться в пределах населенного пункта (потребуется перевод земли в земли поселений);
    18.2 Все дома в СНТ должны быть признаны как капитальные и жилые;
    18.3 Вид использования земли у все членов СНТ должен быть переведен в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
19. В ОНТ вид использования земли может быть только «для сельскохозяйственных нужд», а в СНТ и коттеджных поселках вид использования земли может быть оформлен с дачного строительства на вид для ИЖС (жилая застройка).
20. Здания, которые в ЕГРЮЛ и документах значатся как «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами. Дома (здания), которые в ЕГРЮЛ и документах значатся как «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, признаются садовыми домами. Замена ранее выданных документов или внесение изменений в документы или ЕГРН не требуется, но может осуществляться по желанию.
21. Еще с начала 2017 года законодательство отменило упрощенный порядок оформления объектов недвижимости на шести сотках (под дачную амнистию) и теперь, чтобы получить регистрацию Росреестра на объект капитального строительства,обязательно требуется технический план строения с привязкой к границам участка, стоимость которого составляет от 12.000 рублей и более.
22. Однако, в законе разрешено не делать официальную регистрацию постройки площадью не более 50 квадратных метров.
23. Устанавливается, что для строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества (если градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки строительство разрешено) выдача разрешения на строительство не требуется, установлен уведомительный порядок для строительства и реконструкции. Согласование разрешения в зоне сервитутов электросетей и особо охраняемых территорий требуется по прежнему. Строения, которые были внесены в Росреестре в ЕГРН до 01.01.2019 в качестве жилых, теперь получают название «жилой дом», а в пределах индивидуального участка можно возводить 3 вида построек «жилой дом», «садовый дом» и «хозяйственную постройку». Заменять документы, устанавливающие право владения имуществом или вносить изменения в ЕГРН, при этом не нужно, но если есть желание уточнить границы - то можно заказать технический план и сдать его в Росреестр.
    
    Высок риск того, что самострой, расположенный на территориях СНТ, будет подлежать сносу. Речь идет не о дачных домах, а о случаях, когда на таких участках были расположены магазины, гостиницы или многоквартирные дома в нарушение градостроительного генерального плана территории и правил землепользования и застройки, а так же детские сады, банные комплексы, техобслуживание, инженерные объекты  то есть недвижимость коммерческого типа. Для узаконивания таких объектов требуется изменить категорию земли на "земли поселений". Нецелевое использование садового или огородного земельного участка категорически не допускается. В некоторых случаях участники СНТ могут направить прошение о том, чтобы оставить торговую точку или другой коммерческий объект на территории товарищества. Прошение направляется в адрес муниципалитета для получения разрешительной документации. Провести узаконивание на личном участке не выйдет, магазин должен располагаться на общей земле СНТ, а назначение участка должно быть изменено на «землю для размещения торгового объекта». Иначе штраф, суд, предписание, снос за счет владельца и изъятие участка. Это прописано в законодательстве и поэтому возможно.

24. Теперь все имущество общего пользования, после 1 января 2019 г., будет принадлежать на праве общей долевой собственности садоводам или огородникам, чьи земельные участки расположены в границах соответствующей территории пропорционально площади принадлежащих им участков.

Закрепляется переход права общей долевой собственности на имущество общего пользования одновременно с переходом права на садовый или огородный земельный участок.

Добавлена необходимость государственной регистрации прав общей долевой собственности.

Самозахват земель для общего использования участниками СНТ или третьими физическими или юридическими лицами недопустим. Но защита нарушенного права товарищества, объединения собственников в части общего имущества и земель общего назначения осуществляется только в Гражданском суде. Признание прежнего права собственности юридических и иных лиц на территории СНТ (ТСН) отсутствующим, перерегистрация в Росреестре объектов капитального строительства и земельных участков общего назначения в общедолевую собственность владельцев земельных участков в садоводстве происходит только на основании решения Суда.

На недвижимое имущество общего пользования, находящееся в границах территории садоводства или огородничества, не может быть обращено взыскание.

При ликвидации товарищества имущество общего назначения, находящееся в собственности прежнего объединения, при его наличии, безвозмездно передается в общую долевую собственность собственников садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально их площади вне зависимости от того, являлись ли данные лица членами товарищества.

25. Установлено, что садоводы и огородники вправе использовать участки общего назначения для прохода и проезда без взимания платы.

26. Добавлена возможность передачи имущества общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты) в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

27. Установлен упрощенный порядок и получения решения о предоставлении права пользования подземными водами, используемыми для целей хозяйственно-бытового водоснабжения садоводческих и огороднических товариществ. Закреплена возможность садоводческих и огороднических товариществ пользоваться водой из скважин без получения лицензии до 2020 года.

28. Добавлена такая форма голосования, как очно-заочное голосование. Добавлена такая форма уведомления об общем собрании, как направление только на электронную почту, в случае, если она содержится в реестре членов товарищества, который обязано вести в полном объеме собственников.

29. К исключительной компетенции общего собрания собственников отнесено принятие решений об открытии банковских счетов (ранее было компетенцией правления).

30. Оплата взносов на содержание территории и имущества обязательна для всех собственников по установленным общим собранием тарифам.

31. Уставом СНТ могут предусматриваться различные случаи изменения размеров взносов для отдельных членов товарищества, учитывающие:

31.1. различный объём использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка,
31.2. фактического потребления услуг,
31.3. суммарную площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке,
31.4. размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок или на расположенные на нём объекты недвижимого имущества.

32 . В общем случае, размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества.

33. Ограничены перечни задач, на которые можно расходовать членские и целевые взносы. Внесение членских и целевых взносов должно осуществляться только на расчетный счет садоводческого или огороднического товарищества. Определен исчерпывающий перечень расходов, на которые могут быть использованы членские и целевые взносы.

34. Членские взносы можно расходовать исключительно на хозяйственные нужды товарищества, связанные со следующими задачами:

35.5. с реализацией мероприятий, намеченных решением общего собрания членов товарищества.

36. Суммарный ежегодный размер платы должен быть равен сумме ежегодных целевых и членских взносов члена товарищества. Заключение договоров на обслуживание с прочими коммунальными организациями и поставщиками услуг, на которые любой собственник имеет законное право,  не освобождает собственника от утвержденных взносов в объединение собственников ТСН по типу СНТ или ОНТ. Такое право освобождения, уменьшения взносов для любого собственника имеет только собрание объединения.

37. Лиц, ведущих садоводство (или огородничество) в границах территории садоводства или огородничества и не являющиеся членами товарищества, новый Федеральный закон 217-ФЗ о садоводческих товариществах от 2017 года с 1 января 2019 года наделяет правом голосования на общем собрании по вопросам определения размеров взносов и порядка их внесения, приобретения имущества общего пользования, в том числе земельных участков, передачи участков в общую долевую собственность, в собственность субъекта РФ или муниципального образования. Также определяется размер ежегодной платы лиц, не являющихся членами товарищества, равный суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества. Закреплено право обжаловать решения общего собрания товарищества лицами, ведущими садоводство и огородничество и не являющимися членами товарищества.

38. Реестр членов товарищества должен быть сформирован в течение 1 месяца со дня государственной регистрации СНТ (или ОНТ) в ЕГРН (статья 15 Закона 217-ФЗ). Создаёт реестр председатель товарищества или уполномоченный на это член правления. 

Реестр членов товарищества содержит следующие сведения:
38.1. о членах товарищества,
38.2. кадастровый (условный) номер каждого земельного участка, правообладателем которого является член СНТ.

39. Члены товарищества обязаны предоставлять достоверные сведения, необходимые для ведения реестра, и своевременно информировать председателя товарищества или уполномоченного члена правления об изменении сведений. Неисполнения требования о предоставлении сведений член СНТ или ОНТ несёт риск наложения на него расходов товарищества, связанных с отсутствием в реестре актуальной информации (выписки Росреестра по территории - платные).

40. Из Жилищного кодекса новый закон исключил основание для снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при предоставлении им, или наличие садового земельного участка.

41. Для садоводческих и огороднических товариществ установлена обязанность объединения СНТ иметь утвержденную документацию по планировке этой территории.

42. Правила пользования территорией и имуществом, правила внутренних регламентов для комфортного проживания соседей товарищества должны основываться на соблюдении Гражданского Кодекса РФ и региональных законов по территориальному признаку и не противоречить действующему законодательству.

43. Разводить живность теперь будет не так-то просто. Члены товарищества могут настоять на том, что владельцам участков придется согласовывать вопрос о животных с другими участниками СНТ. При этом обязательное согласование может коснуться не только разведения свиней, коз, коров или пчел, но и допустимых норм содержания котов или собак.

44. Товарищество обязано заключить договорной документ, согласно которому будет происходить круглогодичный вывоз мусорных отходов. Для СНТ установлена минимальная среднегодовая норма накопления мусора на 1 участок составляет 0,82 куб. м. Действующая норма – 3,1 куб. м. Дальше все зависит от воли членов товарищества для тех, кто живет в доме только летом, норма оплаты может привязываться к минимальной, а для постоянных обитателей СНТ ее могут повысить.

45. Товарищества имеют право заключать договора на обеспечение медицинского обслуживания для непостоянно проживающих собственников (такая практика уже реализована в Московской области) с местными медучреждениями.

46. Правительство Московской области и Мэр Москвы заключили соглашение о поддержке СНТ в Московской области за счет Московского бюджета. Подробности областей сотрудничества Москвы и МО по поддержке СНТ можно прочитать здесь.

47. Товарищество осуществляет свою деятельность для совместного владения, пользования и в установленных федеральным законом пределах распоряжения гражданами имуществом общего пользования, находящимся в их общей долевой собственности или в общем пользовании, а также для следующих целей:

47.1 создание благоприятных условий для ведения гражданами садоводства и огородничества (обеспечение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведения, обращения с твердыми коммунальными отходами, благоустройства и охраны территории садоводства или огородничества, обеспечение пожарной безопасности территории садоводства или огородничества и иные условия),

47.2 содействие членам товарищества во взаимодействии между собой и с третьими лицами, в том числе с органами государственной власти и органами местного самоуправления, а также защита их прав и законных интересов.

48. Согласно Уставу и на основании решения общего собрания Товарищество защищает интересы собственников перед третьими лицами независимо от членства, заключает договора на обслуживание в интересах каждого собственника, и выступает коллективным представителем в Гражданских правоотношениях с любыми организациями, государственными и муниципальными структурами, контролирующими органами - с согласия собственников на территории Товарищества.

49. Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество  В законе 218-ФЗ  Часть 1 изменена с 1 января 2019 г. - Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ: "1. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории."

50. Внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями)

50.1   Статья 123.13 с 1 января 2019 г. дополнена пунктом 2.1 :  "Имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом."  (Законом предусмотрено дополнительно безвозмездная передача в государственную и муниципальную собственность).

50.2   Пункт 3 изменен с 1 января 2019 г.:    "...доля в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, собственника садового или огородного земельного участка следуют судьбе права собственности на земельный участок."

 С 1 по 28 статьи - это основные положения закона 217-ФЗ , с 29 по 55 статьи - изменения в 33 закона и Кодекса РФ.

Полностью читать в системе Консультант Плюс: Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 217-ФЗ (последняя редакция)

Полностью читать в системе ГАРАНТ:   Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ
"О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Постатейный комментарий закона 217-ФЗ по сравнению с прежним 66-ФЗ можно скачать файл 61 страницу в формате PDF.